分化，不新鲜。

这些年，房企一直在分化。不同的是，行业上升期，房企之间的差别只在于，上升多还是少的问题；但当进入深度调整期，房企之间的差别变得易识别化。

2023年上半年很快就要过完，又到了一个为成都楼市打总结的节点。尽管最终的销售数据还未出炉，但从截至5月底的数据就已可窥见端倪：

(资料图片仅供参考)

图据：克而瑞

这是克而瑞所做的1～5月成都房企销售业绩统计。我们能看到，一是在市场层面，“央国平”已占据成都市场主导地位；二是企业层面，头部企业更倾向于布局在主城高能级板块，并拥有在市场上显示度较高的产品系。

两个维度下，建发房产显得格外突出。 论在售项目数量，并不是规模最大的企业，且在上半年无一个新盘入市的盘面下，稳居TOP10；论项目显示度，建发·天府养云和建发·观唐映月两个主力项目，无不处于区域第一梯队。

建发·天府养云示范区实景图

某种意义上，从建发房产的路径里，我们能看到成都市场的趋势，亦能预判出随着两个全新项目下半年的入市，或再次改变成都房企排序。

建发房产的上半场

从布局主城到深耕主城高热度板块

“将来的百亿房企，是由掌握当地顶尖地块的开发商创造的，而不是楼盘数量最多的开发商。”

这是去年末成都地产界资深人士吴昊的一番观点。半年过去，越来越多的房企意识到这一点，转化到市场语境，正是上半年成都楼市的关键词：“回归主城”。

建发房产，已然在这一命题上扮演着“话事人”的角色——从2010年重仓城南大源开始，到2020年拿下建发·央玺，再到近两年所拿的每一宗土地，都始终同时满足以下两个条件：

1、位于主城区；

2、且，属于高热度板块。

在售的建发·天府养云和建发·观唐映月，更是将这一投资布局战略体现得淋漓尽致。

建发·天府养云所在的白鹭湾板块，一年前因为“白鹭湾F4”的出现，才开始被市场关注。彼时，人们关于这里谈论更多的是与金融城核心区的近距离，和拥有的生态资源，约3000亩的白鹭湾生态公园，以及成都主城的“绿肺”三圣花乡等。

建发·天府养云区位图

一年后的今天，白鹭湾成为成都卖出500万+房源最多的板块之一，区域内清水房限价也突破3万元/m²。同时，随着金融城三期开启供地，白鹭湾-金融城三期-金融城核心区就此连成一片。从相关部门公布的土地供应计划，未来1～2年该片区大概率上都将一直是成都土拍市场的“天花板”。

建发·天府养云示范区实景图

建发·观唐映月所在的麓湖公园区，今年成都首个清水房价突破4万元/m²的高层项目就位于此区域，主力产品均在500万+，与麓湖湖区、天西板块一起，被誉为天府新区的标杆区域。占地约156亩的建发·观唐映月，不单是麓湖公园区宗地规模最大的项目，也是当前买入麓湖公园区为数不多的机会所在。

建发·观唐映月示范区实景图

建发房产的上半场

从“公园头排”到“公园区低密大户”

“楼市如同车市，已经进入换代改善市场。对于有房的顾客来说，他们不会对已经拥有的生活，再掏一次钱。”

这是业内对于当下市场现状，直观、生动的描述。这也给房企提出了更高阶的要求，要去做区别于对手和顾客上一套房的居住场景。

近半年，发哥曾多次前往建发·天府养云和建发·观唐映月售楼部。每一次去，都有一种强烈的感受： “走出这里，将很难在市场上找到替代品。”

以建发·天府养云最新推售的商业叠拼和合院为例，作为项目的收官产品，优势极为突出。6栋墅式建筑，沿着地块东南侧的弧线一字排开，直面白鹭湾湿地公园。

建发·天府养云商业叠院效果图

其中，叠院组团建面约100～120m²，改造优化后可使用面积约180m²，总价约360万元起；合院组团建面约187m²，上下2层，层高约为6米，优化合可使用面积超过380m²，总价约800万。

更难能可贵的是，天然的地势高差，形成了层层退台的高低布局，建发·天府养云并用大面积的玻璃幕墙、香槟金铝板作为外立面，以及双首层设计和最大约8米的面宽，得以让每户将白鹭湾湿地公园的美景“装”进家里。

建发·天府养云商业叠院效果图

这里要强调的是，在目前的白鹭湾板块，真正能称得上“公园头排”的产品，仅有上述这6栋；且叠院360万起的买入门槛，甚至已是区域内的“孤品”，即便把范围扩大至整个锦江区，也几乎只能买到约120m²左右的高层。换句话说，生态资源的稀缺、低密墅院的稀缺和价格的稀缺，被建发·天府养云这一收官产品统统占齐—— 此后，将不再是可否入手的问题，而是再也难以买到。

建发·观唐映月，容积率2.0，在南北两个地块上，没有采用其他房企在这一容积率下常用的高低配或大围合，而是全部规划为南北向、T2板式洋房与小高层。

我们重点来看位于南地块，建面约195m²的户型。全明电梯厅+入户鞋帽间的设计，通常出现在总价千万的豪宅中；将X空间融入餐客厅，开间达到约7.5米的同时，能应对家庭结构的改变和每一位家庭成员的需求；主卧面积约38 m²，整体开间达到约5.8米，在市面上200 m²面积段产品中属于第一梯队。

建发·观唐映月建面约195㎡样板间实拍图

除此之外，建发·观唐映月还有少量建面约200～400㎡的跃层产品，为想要有“墅居”体验的家庭提供了另一种选择，这同样是麓湖公园区的“稀缺品”。

建发·观唐映月底跃样板间实拍图

当成都楼市在产品结构端出现“面积越大，越好卖”的趋势下，建发·观唐映月应势成为了麓湖公园区的“流量王”。

建发房产的下半场

悬念一：能否延续“行走的红盘制造机”？

当上半年行至今天，建发房产在销售端的“牌面”为：

建发·观唐映月不到一年时间就推出全部1477套房源，已经临近收官；

建发·天府养云也仅剩压轴的商业叠拼和合院；

与华润联合开发的天府和鸣项目已接近清盘。

不盲目扩张，把每一个项目做精，市场认可其这一节奏时，也在观察：从土地储备来看，建发房产是为数不多在上半年拿下两宗地块的企业。他们，能否全新项目上延续“行走的红盘制造机”路径？

尽管暂不能得知具体的产品规划，但已有的信息，足以吊足市场胃口：

约43亩的东三环地块，容积率2.0，紧靠青龙湖和地铁4号线。当成都大运会进入最后一个月倒计时，这里届时将正式嵌入世界与成都的“大事件”中；

成都青龙湖实景图

约58.8亩的怡心湖地块，容积率2.0，是剑南大道-怡心湖段中，为数不多的待开发用地之一。历经7年发展，怡心湖已跻身城南焦点板块，在日前公布的7月供地计划中，怡心湖板块共有3宗土地即将入市，清水限价接近3万元／m²。板上钉钉的是，以建发房产这个占地58.8亩的项目开始，怡心湖板块将站上新的高度。

悬念二：“文化力”时代

建发房产将打造出怎样的全新符号？

克而瑞在日前最新的市场报告中提出， “未来住宅等文化属性将成为产品创新永续动力，文化力等激发空间活力等住宅产品或将成为主流。”

众所周知，自建发·央玺开始，新中式成为建发房产在成都的精神符号。在麓湖公园区，建发·观唐映月是少有的案名中没有以“麓湖”、“公园”作为关键词的项目；在白鹭湾板块，建发·天府养云同样如此，并未把“锦江”写进案名。

建发·天府养云示范区实景图

背后，正是其强大“文化力”的支撑。截至目前，建发房产已在成都推出王府中式 （建发·央玺、建发·央著、建发·天府和鸣） 、盛世唐风 （建发·观唐映月） 、禅境中式 （建发·天府养云） 三类新中式产品。

在两个全新项目上，建发房产又将打造出怎样的文化符号，已不再只是建发房产的一小步，更是三千年成都，文化自信的又一次彰显。

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